Ende des Gesamthandsprinzips zum 31.12.2026

Sehr geehrte Mandantinnen und Mandanten,

wir möchten Sie heute über eine tiefgreifende Änderung im Steuerrecht informieren, die zum 1. Januar 2027 wirksam wird und die steuerliche Behandlung von Immobilienübertragungen bei Personengesellschaften grundlegend verändert.

1. Der Hintergrund: Wegfall der „Gesamthand“
Bisher galt bei Personengesellschaften (z. B. GbR, GmbH & Co. KG) das Gesamthandsprinzip. Steuerlich wurde das Vermögen der Gesellschaft den Gesellschaftern anteilig zugerechnet. Mit dem Inkrafttreten des MoPeG wurde dieses Prinzip zivilrechtlich abgeschafft – die Gesellschaft selbst ist nun alleinige Eigentümerin des Vermögens.
Für das Steuerrecht wurde eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2026 geschaffen. Danach entfällt die Fiktion der Gesamthand auch für steuerliche Zwecke.

2. Die Auswirkungen: Grunderwerbsteuer im Fokus
Die gravierendsten Folgen ergeben sich bei der Grunderwerbsteuer. Bisher konnten Grundstücke oft steuerfrei oder steuerbegünstigt zwischen Gesellschaftern und ihrer Gesellschaft übertragen werden (§§ 5, 6 und 7 GrEStG), sofern die Beteiligungsverhältnisse identisch blieben.
Ab dem 01.01.2027 drohen folgende Konsequenzen:
- Wegfall der Befreiungen: Übertragungen von Immobilien von einem Gesellschafter auf die Gesellschaft (oder umgekehrt) lösen voraussichtlich in vollem Umfang Grunderwerbsteuer aus.
- Asset Deals werden teurer: Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns oder einer Familie, die bisher unter die Gesamthands-Privilegien fielen, sind dann steuerpflichtig.
- Gefahr für Alt-Fälle (Nachbehaltensfristen): Werden Grundstücke vor dem 31.12.2026 steuerfrei übertragen, müssen die geltenden Nachbehaltensfristen (oft 10 Jahre) strikt beachtet werden. Ein Verstoß nach 2026 führt zur Nachversteuerung zum dann geltenden Recht.

3. Was ist mit der Ertragsteuer?
Für die Einkommen- und Körperschaftsteuer wurde bereits durch das Wachstumschancengesetz klargestellt, dass das Transparenzprinzip (die Besteuerung auf Ebene der Gesellschafter) erhalten bleibt. Die Rechtsstellung als „Mitunternehmer“ bleibt also unangetastet, sodass hier vorerst keine unmittelbare Mehrbelastung durch den Wegfall der Gesamthand zu befürchten ist.

4. Handlungsbedarf und Empfehlung
Da die Grunderwerbsteuersätze je nach Bundesland bis zu 6,5 % des Immobilienwertes betragen, besteht dringender Handlungsbedarf für geplante Immobilientransaktionen:
- Prüfung von Übertragungen: Geplante Einbringungen von Immobilien in Gesellschaften oder Auseinandersetzungen von Gemeinschaften sollten nach Möglichkeit vor dem 31.12.2026 rechtssicher abgeschlossen werden.
- Check der Gesellschaftsverträge: Prüfen Sie, ob Ihre GbR im neuen Gesellschaftsregister (eGbR) eingetragen werden muss, da dies für Grundstücksgeschäfte mittlerweile zwingende Voraussetzung ist.

Fazit: Das Zeitfenster für steuerbegünstigte Immobilienübertragungen schließt sich Ende 2026.